Héritage immobilier : 63 % des bénéficiaires sont déjà propriétaires

En France, l’héritage immobilier intervient souvent plus tard qu’on ne l’imagine et bénéficie majoritairement à des personnes déjà installées dans la propriété. Une étude Insee publiée le 6 octobre 2026 montre que 63 % des héritiers et donataires d’un logement sont déjà propriétaires avant la transmission, dont 27 % possèdent déjà plusieurs logements. Cette photographie apporte un éclairage utile sur la façon dont le patrimoine immobilier circule entre générations.

Héritage immobilier : 702 000 logements transmis chaque année

Entre 2018 et 2023, l’Insee estime qu’en moyenne 702 000 logements anciens sont transmis chaque année en France hors Alsace, Moselle et Mayotte. Parmi eux, 519 000 le sont par héritage et 183 000 par donation.

Sur l’ensemble des changements de propriétaire étudiés, les ventes restent majoritaires avec 1,058 million de logements par an, soit 60,1 % des mutations. Les successions représentent 25,2 %, les donations 10,4 %, et 4,3 % des logements sont à la fois hérités puis vendus la même année.

Les héritiers sont en moyenne âgés de 54 ans

L’un des résultats les plus marquants concerne l’âge des bénéficiaires. Un héritier d’un bien immobilier a en moyenne 54 ans, un bénéficiaire d’une donation 48 ans, contre 43 ans pour un acheteur. Dans trois successions immobilières sur quatre, l’écart d’âge entre le défunt et l’héritier se situe entre 20 et 39 ans.

La configuration la plus fréquente concerne un défunt âgé de 81 à 90 ans et un héritier de 51 à 60 ans. Cela rappelle que l’héritage immobilier arrive souvent après les principales étapes d’accession à la propriété, et non au moment où les ménages cherchent leur premier logement.

63 % des bénéficiaires sont déjà propriétaires avant la transmission

Avant même de recevoir un bien, 63 % des héritiers et donataires sont déjà propriétaires. Parmi eux, 27 % possèdent déjà plusieurs logements. Après la transmission, 70 % deviennent multipropriétaires.

L’étude montre aussi que les transmissions sont plus fréquentes entre personnes aisées. Les transmissions immobilières entre individus appartenant tous deux au cinquième le plus aisé sont trois fois et demie plus fréquentes que dans l’ensemble de la population. Cela ne signifie pas que chaque succession immobilière concerne un patrimoine important, mais la transmission de logements contribue clairement à renforcer des écarts patrimoniaux déjà existants.

Que deviennent les logements hérités ?

L’héritage ne signifie pas automatiquement conservation du bien. Parmi les logements hérités en 2018, 29,4 % ont été vendus par tous les héritiers dans les trois années suivantes. L’Insee observe aussi que 18,9 % sont restés la résidence principale d’un propriétaire déjà présent avant la succession, souvent le conjoint survivant.

Trois ans après la succession, 15,6 % des logements étudiés sont loués comme résidence principale, 15 % sont occupés par un héritier, 11 % servent de résidence secondaire et 7,8 % sont vacants.

Ces chiffres montrent que les successions alimentent plusieurs segments du marché à la fois. Une partie des biens revient sur le marché de la vente, une autre rejoint le parc locatif, tandis qu’une part reste occupée au sein de la famille.

Donation et héritage immobilier ne jouent pas le même rôle

La donation intervient en moyenne plus tôt, à 48 ans pour le bénéficiaire contre 54 ans lors d’un héritage. Elle permet donc davantage d’anticiper la transmission du patrimoine. L’Insee souligne aussi que plus des deux tiers des donations qui font entrer un nouveau donataire dans la propriété prennent la forme d’une donation de nue-propriété, les donateurs conservant l’usufruit.

Cette organisation explique qu’un bénéficiaire puisse devenir juridiquement propriétaire sans disposer immédiatement de l’usage complet du logement. L’étude compte d’ailleurs comme propriétaires les personnes détenant une quote-part en indivision, un droit démembré comme la nue-propriété ou l’usufruit, ou une part de société civile immobilière.

Quel impact sur le marché immobilier ?

Il serait excessif de présenter les héritages comme un moteur direct des prix immobiliers. En revanche, cette étude montre qu’ils constituent un flux important de logements et de patrimoine. Avec 702 000 logements transmis chaque année en moyenne, les successions et donations représentent une part significative des changements de propriétaires.

Le principal enseignement pour le marché est ailleurs : ces transmissions interviennent souvent lorsque les bénéficiaires ont déjà accédé à la propriété. Elles tendent donc davantage à consolider ou diversifier un patrimoine existant qu’à déclencher un premier achat. Elles peuvent ensuite alimenter les ventes, le parc locatif ou la multipropriété selon la décision des héritiers.

FAQ

À quel âge hérite-t-on en moyenne d’un bien immobilier ?

Selon l’Insee, l’héritier d’un logement a en moyenne 54 ans. Un bénéficiaire d’une donation immobilière a en moyenne 48 ans.

Combien de logements sont transmis chaque année en France ?

L’Insee estime à 702 000 le nombre moyen de logements anciens transmis chaque année entre 2018 et 2023 dans son champ d’étude, dont 519 000 par héritage et 183 000 par donation.

Les héritiers sont-ils déjà propriétaires ?

Oui dans la majorité des cas étudiés. 63 % des héritiers et donataires sont déjà propriétaires avant la transmission, et 27 % possèdent déjà plusieurs logements.

Les héritiers vendent-ils souvent le logement reçu ?

Parmi les logements hérités en 2018, 29,4 % ont été vendus par tous les héritiers au cours des trois années suivantes.

À retenir

La nouvelle étude Insee montre que l’héritage immobilier intervient généralement tard dans le parcours résidentiel. Les bénéficiaires sont majoritairement déjà propriétaires et les transmissions renforcent souvent un patrimoine existant. Une partie importante des logements hérités revient toutefois ensuite sur le marché, notamment par la vente ou la location.

Sources officielles

• Insee Analyses n°125, « Les héritiers d’un bien immobilier ont en moyenne 54 ans, les bénéficiaires d’une donation en ont 48 », publié le 6 octobre 2026.
• Sources statistiques de l’étude : Insee, bases de la Propriété foncière 2018-2023 ; DGFiP, demandes de Valeurs foncières.