Visite immobilière : la checklist des points à vérifier avant de faire une offre

Annoncé au début du mois de septembre 2026, le prochain changement de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) a une date : à compter du 1er janvier 2027, le facteur de conversion de l'électricité passera à 1,7, contre 1,9 actuellement. Il était de 2,3 jusqu'à la fin de 2025. Pour un logement chauffé à l'électricité, l'étiquette affichée dans l'annonce peut donc s'améliorer sans le moindre chantier. Lors d'une visite immobilière, la date du DPE devient ainsi un point à vérifier au même titre que la toiture ou les fissures.

Voici la checklist complète, du bâti aux documents, pour arriver à l'offre avec des faits plutôt qu'avec une impression.

Avant la visite immobilière : réclamer les documents

Une visite se prépare au bureau. Demandez à l'agence ou au vendeur, avant de vous déplacer :

• le dossier de diagnostic technique (DDT), qui regroupe les diagnostics obligatoires ;
• la surface exacte et, en appartement, la surface Carrez ;
• le montant de la taxe foncière ;
• en copropriété, les derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le montant des charges.

Un vendeur qui tarde à fournir ces pièces n'est pas forcément de mauvaise foi, mais il vous donne une raison de ralentir.

Le bâti : ce que l'oeil peut contrôler

Aucun acheteur ne remplace un expert, mais une heure d'attention évite les mauvaises surprises les plus coûteuses. Regardez dans cet ordre :

• la toiture et les façades : tuiles déplacées, gouttières percées, fissures en escalier sur les murs porteurs ;
• l'humidité : traces au pied des murs, odeur de moisi, peinture fraîche sur un seul pan de mur, ventilation bouchée ;
• les menuiseries : simple ou double vitrage, état des joints, fermeture des fenêtres ;
• l'électricité : tableau récent ou ancien, présence de prises de terre ;
• le chauffage et l'eau chaude : énergie utilisée, âge de la chaudière ou de la pompe à chaleur, dernières factures.

Ouvrez les placards, allumez les robinets, descendez à la cave. Une visite immobilière où l'on n'ose rien toucher ne sert pas à grand-chose. Si un point vous inquiète, une contre-visite avec un artisan ou un expert du bâtiment coûte peu au regard de l'enjeu.

Les diagnostics : lire le dossier, pas seulement l'étiquette

Le DDT doit être joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Autant le lire avant l'offre. Sa composition dépend de l'âge et de la situation du bien.

Diagnostic	Quand est-il exigé ?
DPE	Appartement toujours ; maison de 50 m² ou plus
Amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997
Plomb	Logement construit avant le 1er janvier 1949
Électricité et gaz	Installation de plus de 15 ans
État des risques	Zone exposée à des risques naturels, miniers, sismiques ou au radon
Termites, bruit, assainissement	Selon la zone ou le type d'installation
Audit énergétique	Maison classée E, F ou G

Ce tableau donne les règles durables ; les seuils énergétiques, eux, évoluent presque chaque année.

Le DPE se lit avec sa date

Un DPE reste valable dix ans. Un diagnostic établi en 2024 pour un logement tout électrique a donc été calculé avec l'ancien facteur de 2,3 : son étiquette peut être plus sévère que celle d'un diagnostic récent. Lorsque le nouveau calcul améliore le classement, la mise à jour se fait gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Demandez au vendeur s'il l'a faite.

L'enjeu dépasse la facture d'énergie si vous comptez louer. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, y compris lors d'un renouvellement de bail. Les logements F seront considérés comme non décents à compter du 1er janvier 2028, et les logements E à partir du 1er janvier 2034. Une étiquette F aujourd'hui, c'est un calendrier de travaux à intégrer à votre prix.

En copropriété : trois documents qui racontent l'avenir

Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années disent quels travaux ont été votés, discutés ou repoussés. La fiche synthétique regroupe les informations financières et techniques de l'immeuble. Enfin, le montant des charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices vous donne le coût réel de la copropriété. Un ravalement voté mais pas encore appelé peut peser lourd : posez la question frontalement.

L'environnement : visiter le quartier, pas seulement le logement

Revenez à une autre heure, en semaine et le week-end. Le calme d'un dimanche matin ne dit rien de la circulation à 8 heures. Vérifiez :

• le temps de trajet réel vers le travail et les écoles ;
• les commerces, les transports et le stationnement ;
• les nuisances (bar, voie rapide, couloir aérien), que l'état des risques ne recense pas toujours ;
• les projets d'urbanisme autour du bien, consultables en mairie.

Un terrain vague face au salon peut devenir un immeuble de cinq étages. Mieux vaut le savoir avant de payer la vue.

La checklist à emporter

• DDT reçu et lu, date du DPE vérifiée
• Toiture, façades, humidité, menuiseries contrôlées
• Électricité, chauffage et eau chaude identifiés
• Charges et procès-verbaux de copropriété demandés
• Quartier visité à deux moments différents
• Questions au vendeur : raison de la vente, travaux réalisés, factures

FAQ

Avant de formuler votre offre

Une offre bien construite repose sur ce que la visite a révélé : travaux à prévoir, étiquette énergétique, charges de copropriété. Chacun de ces éléments se chiffre et se négocie. Avant de vous engager, vérifiez les règles en vigueur auprès de votre notaire ou d'un professionnel du bâtiment, puis approfondissez avec nos guides consacrés à l'offre d'achat et aux diagnostics.