Rendement locatif : calculer le brut, le net et le net-net d'un investissement fin 2026

Depuis les revenus de 2026, les loyers d'une location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % auparavant, tandis que les revenus fonciers d'une location vide restent à 17,2 %. Ajoutez des prix de l'ancien en recul de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 et une révision des loyers plafonnée à +1,57 % par l'indice publié le 15 octobre : les paramètres du rendement locatif ont bougé cette année. Le bon moment pour refaire les calculs, et surtout pour les faire jusqu'au bout.

Ce chapitre du guide « Investir » détaille les trois niveaux de rendement, avec un exemple chiffré complet. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : chaque situation fiscale est différente.

Rendement locatif brut : la formule rapide, et ses angles morts

Le rendement brut rapporte les loyers annuels hors charges au coût d'acquisition :

Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ (prix d'achat + frais d'acquisition) × 100

Il sert à trier des annonces, pas à décider. Il ignore la taxe foncière, les mois sans locataire, les travaux et l'impôt. Beaucoup d'annonces le calculent d'ailleurs sur le seul prix, sans les frais d'acquisition, ce qui flatte le résultat de quelques dixièmes de point.

Rendement net : ce que coûte vraiment la détention

Le rendement net retire des loyers toutes les dépenses que le propriétaire supporte seul :

• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
• la taxe foncière ;
• l'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, une garantie loyers impayés ;
• les frais de gestion si vous confiez le bien à un professionnel ;
• la vacance locative, ces semaines entre deux locataires ;
• une provision pour travaux et entretien.

Rendement net = (loyers encaissés − charges du propriétaire) ÷ coût d'acquisition × 100

Rendement net-net : après impôt, selon le régime

Dernière étape, la fiscalité. Le régime dépend du type de location et du montant des recettes. Voici le cadre en vigueur pour les revenus de 2026, présenté sans préférence :

Régime	Location	Principe	Prélèvements sociaux
Micro-foncier	Vide, revenus fonciers jusqu'à 15 000 €	Abattement forfaitaire de 30 %	17,2 %
Réel foncier	Vide, sur option ou au-delà de 15 000 €	Charges réelles déductibles ; déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (hors intérêts d'emprunt)	17,2 %
Micro-BIC	Meublée de longue durée, recettes jusqu'à 77 700 €	Abattement forfaitaire de 50 %	18,6 %
LMNP au réel	Meublée non professionnelle	Charges réelles et amortissement du logement et des meubles déductibles	18,6 %

Les meublés de tourisme suivent des seuils propres, plus bas pour ceux qui ne sont pas classés. Et la fiscalité du meublé revient presque chaque automne dans les débats budgétaires : vérifiez les règles applicables l'année de votre déclaration.

Un exemple chiffré complet

Prenons une hypothèse volontairement simple : un studio acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais d'acquisition, loué vide 650 € par mois hors charges. Le propriétaire le gère lui-même, compte un mois de vacance par an et relève de la tranche marginale d'imposition à 30 %. Tous les montants de charges sont illustratifs.

Poste	Montant annuel
Loyers théoriques (650 € × 12)	7 800 €
Loyers encaissés (11 mois)	7 150 €
Taxe foncière	800 €
Charges non récupérables	400 €
Assurance propriétaire non occupant	150 €
Provision entretien et travaux	500 €
Revenu net avant impôt	5 300 €
Impôt sur le revenu (micro-foncier : 7 150 € × 70 % × 30 %)	1 502 €
Prélèvements sociaux (5 005 € × 17,2 %)	861 €
Revenu net-net	2 937 €

Rapportés au coût total de 162 000 €, les trois niveaux donnent :

• rendement brut : 7 800 ÷ 162 000 = 4,8 % (5,2 % si l'on oublie les frais d'acquisition) ;
• rendement net : 5 300 ÷ 162 000 = 3,3 % ;
• rendement net-net : 2 937 ÷ 162 000 = 1,8 %.

Entre l'annonce et la réalité, le rendement a été divisé par plus de deux. Dans cet exemple, le régime réel ne ferait pas mieux : les charges déductibles (1 850 €) restent inférieures à l'abattement de 30 % (2 145 €). Avec un emprunt et donc des intérêts à déduire, ou de gros travaux, la comparaison changerait. Le calcul ne tient pas compte non plus du crédit, ni d'une éventuelle plus-value ou moins-value à la revente.

Les risques qui ne figurent dans aucune formule

• Vacance prolongée et impayés : deux mois sans loyer au lieu d'un font perdre à eux seuls près d'un demi-point de rendement net dans notre exemple.
• Travaux imprévus : une copropriété qui vote un ravalement peut absorber plusieurs années de revenus.
• Encadrement des loyers : dans les villes concernées, le loyer de départ est plafonné, ce qui borne le rendement brut dès l'achat.
• Calendrier DPE : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Le loyer d'un logement F ou G ne peut par ailleurs plus être révisé pour les baux signés ou renouvelés depuis le 24 août 2022.

Un studio classé F acheté aujourd'hui doit donc intégrer dans son calcul le coût des travaux à réaliser avant 2028, faute de quoi le rendement affiché n'a aucune valeur.

FAQ

Calculer avant de signer

Le rendement brut sert à trier, le net à comparer, le net-net à décider. Entre les trois, l'écart dépasse souvent la moitié du chiffre de départ, et aucune annonce ne le montre. Pour aller plus loin, le guide Investir présente les stratégies, le guide Bailleur les obligations de mise en location, le guide Crédit l'effet du financement et notre article sur le DPE le calendrier énergétique. Pour votre situation fiscale propre, faites valider les calculs par un professionnel qualifié avant de vous engager.