Obligations du propriétaire bailleur : ce qui ne bouge pas, ce qui change fin 2026

L'indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre 2026, publié le 15 octobre, s'établit à 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an. Pour les bailleurs dont le bail prend ce trimestre comme référence, c'est le chiffre qui plafonne la prochaine révision. C'est aussi l'occasion de refaire le point sur les obligations du propriétaire bailleur, car une partie d'entre elles est gravée dans le marbre depuis des décennies, tandis qu'une autre suit un calendrier qui avance chaque année.

Ce chapitre du guide « Propriétaire bailleur » sépare les deux : d'un côté les principes durables, de l'autre les règles datées qu'il faut revérifier avant chaque signature ou renouvellement.

Les obligations du propriétaire bailleur qui ne changent pas

Remettre un logement décent

Le premier devoir du bailleur est de louer un logement décent, c'est-à-dire qui ne met en danger ni la sécurité ni la santé du locataire et qui dispose des équipements de base. La pièce principale doit offrir soit une surface habitable d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. La décence intègre désormais un critère énergétique, détaillé plus bas, et c'est lui qui évolue.

Entretenir, réparer, laisser le locataire en paix

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire réalise les travaux nécessaires à l'entretien et au maintien en état du logement. Seules les réparations locatives (menu entretien, petites réparations listées par décret) reviennent au locataire. Une chaudière en fin de vie, une toiture qui fuit ou une canalisation encastrée qui cède restent pour le bailleur.

S'y ajoute la jouissance paisible : le logement est loué, il n'est plus à vous au quotidien. Visites impromptues et travaux non annoncés n'ont pas leur place, en dehors des cas prévus par le bail ou la loi.

État des lieux et quittance

L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement et joint au bail, sert de référence à la sortie. Bâclé, il se retourne presque toujours contre le bailleur au moment de retenir une somme sur le dépôt de garantie : photos datées et description pièce par pièce valent mieux qu'un « bon état général ».

La quittance de loyer, elle, se remet sur demande du locataire, gratuitement. Elle peut lui être envoyée par courriel s'il donne son accord.

Le dossier de diagnostic technique à annexer au bail

Le dossier de diagnostic technique (DDT) accompagne le bail à la signature et au renouvellement. Tous les diagnostics ne concernent pas tous les logements :

Diagnostic	Logements concernés	Validité
DPE (performance énergétique)	Tous	10 ans pour un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021
Plomb (CREP)	Immeubles construits avant le 1er janvier 1949	Selon le résultat du constat
Électricité	Installation réalisée depuis plus de 15 ans	6 ans
Gaz	Installation ou dernier certificat de conformité de plus de 15 ans	6 ans
État des risques et pollutions (ERP)	Zones exposées à des risques recensés	Établi moins de 6 mois avant le bail
Bruit	Zones définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes	À fournir à chaque bail
Amiante	Immeubles anciens concernés	Illimitée sauf travaux supprimant l'amiante

Le piège classique tient à l'ERP : ce document de moins de six mois se périme bien plus vite que les autres, et un dossier constitué pour un précédent locataire ne suffit souvent plus.

Dépôt de garantie : plafonds et délais de restitution

Le dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois de loyer hors charges en meublé. À la sortie, le bailleur dispose d'un mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés.

Le retard coûte cher : la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Une retenue doit être justifiée (devis, factures, comparaison des deux états des lieux).

Les règles datées à revérifier avant de signer

Le calendrier de la décence énergétique

Le critère énergétique de décence durcit par paliers en métropole :

• Depuis le 1er janvier 2025 : seuls les logements classés de A à F peuvent être loués, les G sont exclus.
• À partir du 1er janvier 2028 : seuls les logements classés de A à E resteront louables.
• À partir du 1er janvier 2034 : le seuil passera aux logements classés de A à D.

Les départements d'outre-mer suivent un calendrier distinct. Pour un bien classé F, 2028 est donc demain à l'échelle d'un chantier : diagnostic, devis, financement et travaux prennent rarement moins d'un an. Le guide Rénovation détaille la marche à suivre.

Révision du loyer avec l'IRL, et gel pour les F et G

Le bailleur peut réviser le loyer une fois par an, si une clause du bail le prévoit. Le calcul est mécanique : loyer actuel multiplié par l'IRL du trimestre de référence, divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. La révision n'est pas automatique. Passé un délai d'un an après la date prévue, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Point souvent ignoré : pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer révisé en métropole. L'IRL à 148,06 ne sert donc à rien pour ces biens tant qu'ils n'ont pas changé de classe.

L'encadrement des loyers dans les villes concernées

À Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et dans quelques autres territoires, l'encadrement des loyers plafonne le loyer à la signature d'un bail par rapport à un loyer de référence majoré, publié chaque année pour le secteur et le type de logement. Le dispositif reste expérimental et sa prolongation fait débat : vérifiez la règle applicable à la date exacte de signature plutôt que de vous fier au bail précédent.

Assurance : ce qui est obligatoire pour le bailleur

Dans un immeuble en copropriété, l'assurance propriétaire non occupant, au minimum en responsabilité civile, est obligatoire depuis la loi Alur. Hors copropriété, elle reste facultative, même si elle couvre des sinistres (dégât des eaux sans locataire en place, recours d'un voisin) qu'aucune autre assurance ne prend en charge. Le locataire, lui, doit assurer le logement contre les risques locatifs et vous en remettre l'attestation.

FAQ

Ce qu'il faut retenir

Les obligations de fond (décence, entretien, état des lieux, quittance, dépôt de garantie) ne bougent guère. Ce qui change, ce sont les seuils et les dates : classe énergétique exigée, IRL trimestriel, périmètre de l'encadrement. Le bon réflexe consiste à revérifier ces trois points à chaque nouveau bail, puis à approfondir avec le guide Louer, l'article consacré à l'IRL et le guide Rénovation. Pour une situation particulière, un professionnel qualifié (notaire, ADIL, administrateur de biens) reste le meilleur interlocuteur avant de décider.