Dispositif Jeanbrun 2026 : conditions, amortissement et plafonds pour investir

Le dispositif Jeanbrun 2026 crée un nouvel amortissement fiscal pour certains investissements locatifs réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il concerne des logements situés dans des immeubles collectifs, neufs ou anciens avec des travaux répondant aux conditions prévues par la loi, à condition de les louer nus comme résidence principale pendant au moins neuf ans et de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Dispositif Jeanbrun 2026 : quels logements sont éligibles ?

Le mécanisme, issu de l’article 47 de la loi de finances pour 2026, vise les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif. Il ne s’agit donc pas d’un avantage fiscal général applicable à tout achat locatif.

Deux grandes catégories sont prévues :

• les logements neufs, acquis neufs ou en état futur d’achèvement, ainsi que certains logements que le contribuable fait construire ;
• les logements anciens qui font l’objet des travaux prévus par le texte, notamment lorsque les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, sous réserve des autres critères légaux de réhabilitation.

Pour entrer dans la fenêtre du dispositif, l’acquisition, ou la demande de permis de construire lorsque le contribuable fait construire, doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Neuf et ancien : quels taux d’amortissement ?

L’avantage prend la forme d’une déduction au titre de l’amortissement, appliquée aux revenus fonciers. Le taux dépend à la fois du type de logement et du niveau de loyer choisi.

La valeur du foncier n’est pas amortissable. La loi la fixe forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais. Dans l’ancien, la base peut être majorée du montant des travaux dans les conditions prévues par le texte.

Il faut distinguer le taux d’amortissement du plafond annuel réellement déductible. La somme des amortissements relevant du dispositif est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque au moins 50 % des revenus bruts concernés proviennent respectivement de logements à vocation sociale ou très sociale.

Pourquoi le ministère parle de 12 000 € et de 10 700 € ?

Les deux montants ne désignent pas la même chose. Les 12 000 € correspondent au plafond maximal d’amortissement annuel dans le cas le plus favorable prévu par le texte. Les 10 700 € renvoient, eux, au mécanisme distinct du déficit foncier : lorsque les charges déductibles conduisent à un déficit, une partie peut, selon les règles fiscales applicables, être imputée sur le revenu global dans cette limite.

Autrement dit, le dispositif ne transforme pas automatiquement 22 700 € en économie d’impôt. Il faut séparer l’amortissement, les charges réellement déductibles et les règles du déficit foncier. Le résultat dépend ensuite de la situation fiscale du propriétaire.

Les obligations de location sont strictes

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans. La location doit être nue, effective et continue, et le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Le bail doit aussi respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Ces plafonds varient selon le niveau retenu, intermédiaire, social ou très social, et selon la localisation du bien. Le propriétaire n’est pas soumis à une condition de ressources pour accéder au dispositif, mais le locataire, lui, peut l’être selon la catégorie de location.

La loi exclut la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire ainsi qu’à certains proches, jusqu’au deuxième degré inclus. Pour le neuf, la location doit commencer dans les douze mois suivant l’achèvement de l’immeuble, ou son acquisition si elle est postérieure. Une règle comparable existe pour les logements anciens concernés, à compter de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si elle est postérieure.

Une option fiscale irrévocable pour le logement

Le bénéfice de l’amortissement n’est pas automatique. Le propriétaire doit exercer une option lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement, selon le cas. Cette option est irrévocable pour le bien concerné.

Ce point mérite d’être regardé avant l’achat plutôt qu’au moment de remplir la déclaration. Le niveau de loyer choisi, la durée de détention envisagée et le coût réel des travaux peuvent modifier fortement l’intérêt du mécanisme. ImmoPortail ne peut donc pas ramener le dispositif Jeanbrun à un simple pourcentage de réduction d’impôt.

Que se passe-t-il si les conditions ne sont plus respectées ?

Une vente anticipée, un loyer qui ne respecte plus les plafonds ou une rupture de l’engagement de location peut entraîner la remise en cause de l’avantage. La loi prévoit alors la réintégration des amortissements déduits dans les revenus fonciers, selon des modalités spécifiques.

Le texte prévoit certaines exceptions, notamment en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Avant toute sortie anticipée, il est prudent de vérifier le texte applicable à la situation précise.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

• que le logement se situe bien dans un immeuble collectif et entre dans une catégorie éligible ;
• dans l’ancien, que les travaux satisfont réellement les critères légaux et le seuil requis ;
• les plafonds de loyer et de ressources correspondant à la zone et au niveau de location ;
• la capacité à tenir l’engagement de location pendant neuf ans ;
• la base amortissable et le plafond annuel applicable au foyer fiscal ;
• les règles de déficit foncier, qui restent distinctes de l’amortissement.

FAQ

À retenir

Le dispositif Jeanbrun ouvre une nouvelle voie d’amortissement pour l’investissement locatif de 2026 à 2028, mais il s’accompagne de contraintes précises sur le type de bien, le niveau de loyer, le locataire et la durée de location. Le bon réflexe consiste à vérifier l’éligibilité du bien et les plafonds en vigueur avant de bâtir un plan de financement autour de l’avantage fiscal.

Sources officielles

• Légifrance, article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.
• Ministère chargé du Logement, « Investir dans un logement pour le louer avec le dispositif Jeanbrun », mise à jour du 10 septembre 2026.
• Service-Public, « De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs », publié le 24 février 2026.