Budget 2027 immobilier : PTZ parentalité et LMNP durci

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, prévoit deux changements immobiliers importants dans son article 7. Le Gouvernement veut ouvrir plus largement le prêt à taux zéro à certaines familles qui s’agrandissent et limiter la déduction des amortissements en location meublée non professionnelle. Au 3 octobre 2026, ces mesures restent un projet : le Parlement peut encore les modifier ou les supprimer.

Budget 2027 immobilier : ce que prévoit l’article 7

L’article 7 est intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». Il agit sur deux leviers distincts : l’accession à la propriété avec un nouveau cas d’accès au PTZ, et la fiscalité du LMNP au régime réel avec de nouveaux plafonds d’amortissement.

Un PTZ parentalité pour les ménages avec un jeune enfant

Aujourd’hui, le PTZ est en principe réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt, sauf exceptions prévues par la loi.

Le PLF 2027 ajouterait une dérogation pour l’emprunteur qui justifie, à la date d’émission de l’offre, soit d’un enfant à naître, soit de la charge effective d’au moins un enfant de moins de trois ans. Cette dérogation ne pourrait être accordée qu’une fois par bénéficiaire. Les justificatifs seraient précisés par arrêté.

L’exposé des motifs indique que le Gouvernement veut permettre à ces familles d’accéder au PTZ y compris si elles en ont déjà bénéficié auparavant, sous réserve des autres conditions, notamment de ressources. Le texte ne crée pas dans cet article un montant forfaitaire spécifique pour ce PTZ parentalité.

LMNP 2027 : 2,5 % et 7 000 euros de plafond

Le second volet concerne la location meublée non professionnelle au régime réel. Le projet prévoit que l’amortissement d’un logement meublé ne serait admis en déduction que dans la limite de 2,5 %, sans pouvoir dépasser 7 000 euros par an et par foyer fiscal.

Pour un meublé de tourisme, le taux serait abaissé à 1,5 % et le plafond à 5 000 euros par an et par foyer fiscal. Certaines résidences spécialisées, notamment étudiantes, pour jeunes en formation, seniors ou certains publics médico-sociaux, sont exclues de cette limitation selon les catégories juridiques listées par le texte.

Le report des amortissements serait aussi resserré

Le PLF encadre aussi les amortissements qui n’ont pas pu être déduits. Le stock régulièrement comptabilisé avant le 1er janvier 2027 pourrait encore être utilisé jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après les déductions de l’exercice.

Pour les exercices clos à compter de 2027, les amortissements qui ne pourraient pas être déduits selon les nouvelles limites ne seraient plus reportables sur les exercices suivants dans la rédaction initiale du projet.

Pourquoi le Gouvernement veut-il durcir le LMNP ?

L’exposé des motifs assume un rééquilibrage entre location meublée et location nue. La loi de finances pour 2026 a créé le dispositif « Relance logement », aussi appelé dispositif Jeanbrun, qui accorde sous conditions un amortissement fiscal à certains investissements destinés à la location nue.

Le projet 2027 cherche à poursuivre ce mouvement. Il s’ajouterait à une réforme déjà en vigueur : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP au régime réel doivent, dans de nombreux cas, être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.

Ces mesures sont-elles déjà applicables ?

Non. Le texte déposé le 1er octobre est le projet initial du Gouvernement. Les députés et les sénateurs peuvent modifier les taux, les plafonds ou les conditions avant l’adoption définitive.

Pour le PTZ parentalité, il faut donc attendre la loi de finances définitive et les textes d’application nécessaires. Pour le LMNP, la réforme est conçue pour produire ses effets à partir de 2027 si elle est adoptée. Pour un achat ou un investissement en cours, il faut distinguer le droit applicable aujourd’hui de la réforme proposée.

FAQ

Qui pourrait bénéficier du PTZ parentalité ?

Le projet vise les emprunteurs avec un enfant à naître ou la charge effective d’un enfant de moins de trois ans au moment de l’offre de prêt. Les autres conditions du PTZ continueraient à s’appliquer.

Peut-on en bénéficier après avoir déjà eu un PTZ ?

Oui selon l’objectif annoncé dans l’exposé des motifs, sous réserve de respecter les autres conditions. La nouvelle dérogation ne pourrait être utilisée qu’une fois par bénéficiaire.

Quel serait le plafond d’amortissement LMNP ?

Le projet prévoit 2,5 % et 7 000 euros par an et par foyer fiscal pour le LMNP classique, contre 1,5 % et 5 000 euros pour un meublé de tourisme.

Le budget 2027 immobilier est-il définitif ?

Non. Les mesures décrites correspondent au projet de loi déposé le 1er octobre 2026. Elles peuvent être amendées avant la promulgation de la loi de finances.

À retenir

Le PLF 2027 propose d’aider certaines familles à accéder de nouveau au PTZ tout en réduisant l’avantage fiscal de l’amortissement pour de nombreux loueurs en meublé. Les seuils sont précis, mais ils ne deviendront opposables qu’après l’adoption définitive du budget.

Sources officielles

• Assemblée nationale, Projet de loi de finances pour 2027, texte n° 3210, article 7 : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/docs/PRJLANR5L17B3210.raw
• Service-Public, « A-t-on droit plusieurs fois au prêt à taux zéro (PTZ) ? », vérifié le 6 mars 2026 : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F113
• Légifrance, article L31-10-3 du code de la construction et de l’habitation : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000048826429/2026-01-04
• impots.gouv.fr, calcul de la plus-value d’un bien donné en location meublée, mise à jour du 10 juillet 2026 : https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-donne-en-location-meublee-comment-se-calcule-la