Héritage immobilier : 702 000 logements transmis par an, surtout à des ménages déjà propriétaires

Une étude publiée le 6 octobre 2026, qui exploite pour la première fois les fichiers fonciers logement par logement, chiffre enfin l'héritage immobilier en France : entre 2018 et 2023, 702 000 logements ont été transmis en moyenne chaque année, par succession ou par donation. Et ils vont rarement à ceux qui cherchent à se loger : 63 % des héritiers et donataires étaient déjà propriétaires avant de recevoir le bien.

Le champ couvre la France hors Alsace, Moselle et Mayotte, et les logements anciens détenus par des particuliers, en direct ou via une SCI. Ce qui suit ne change aucune règle de droit : c'est une photographie, mais elle éclaire concrètement le marché sur lequel vous achetez ou vendez.

Héritage immobilier : 40 % des changements de propriétaire

Chaque année, environ 1,76 million de logements anciens changent de propriétaire. 40 % de ces mutations sont des transmissions, et 60 % des ventes classiques. Dans le détail :

• 443 000 logements passent par succession, c'est-à-dire d'une personne décédée à ses héritiers ;
• 76 000 sont hérités puis vendus la même année ;
• 183 000 sont transmis par donation, entre personnes vivantes.

Au total, 519 000 mutations concernent donc un héritage. Le mouvement s'accélère : sur la période, le nombre de logements transmis progresse de 4,1 % par an en moyenne, un peu plus vite que les ventes (3,9 %).

On hérite à 54 ans, on reçoit une donation à 48

Un logement peut avoir plusieurs héritiers, et un héritier peut recevoir plusieurs biens. Rapporté aux personnes, cela donne 527 000 héritiers et 199 000 donataires par an.

Profil	Âge moyen	La moitié a entre
Acheteur	43 ans	33 et 54 ans
Donataire	48 ans	35 et 58 ans
Héritier	54 ans	41 et 61 ans

Dans trois successions immobilières sur quatre, le bien passe à une personne qui a 20 à 39 ans de moins que le défunt, soit une génération. L'héritage arrive souvent quand les enfants ont déjà acheté leur résidence principale, remboursé une partie de leur crédit, parfois même approché la retraite. La donation, plus précoce de six ans en moyenne, reste le seul levier pour transmettre au moment où le patrimoine aide vraiment à se loger.

Des bénéficiaires déjà propriétaires

63 %, 27 %, 70 % : trois chiffres à ne pas confondre

Ces trois pourcentages circulent ensemble et sont souvent mélangés :

• 63 % des héritiers et donataires possédaient déjà au moins un logement avant la transmission ;
• 27 % en possédaient déjà plusieurs ;
• 70 % sont multipropriétaires après la transmission, contre 20 % de l'ensemble des personnes majeures.

Dans la grande majorité des cas, la transmission reste modeste en nombre : 80 % des bénéficiaires ne reçoivent qu'un seul logement. À l'autre bout, 1 % reçoit six logements ou plus, et près de 3 700 personnes sur cinq ans ont reçu des droits sur 17 logements ou davantage.

Un effet de concentration

Les transmissions se font surtout entre ménages aisés. 32 % des bénéficiaires appartiennent aux 20 % de la population aux niveaux de vie les plus élevés, et les transmissions entre deux personnes de ce groupe sont trois fois et demie plus fréquentes que la moyenne. Pour les donations, le rapport monte à cinq. À l'inverse, 14 % seulement des transmissions bénéficient aux 20 % les plus modestes.

La conclusion pour un primo-accédant est sans détour : l'héritage immobilier n'est pas, en moyenne, ce qui fait entrer dans la propriété. Il élargit surtout un patrimoine existant.

Que deviennent les logements hérités

L'étude a suivi les logements hérités en 2018 jusqu'au 1er janvier 2022. Trois ans après la succession, voici leur situation :

Usage au 1er janvier 2022	Part des logements hérités en 2018
Vendu par tous les héritiers	29,4 %
Résidence principale d'un occupant antérieur (souvent le conjoint survivant)	18,9 %
Loué comme résidence principale	15,6 %
Occupé par un des héritiers	15,0 %
Résidence secondaire	11,0 %
Vacant	7,8 %

Pour le marché, deux lectures s'imposent. D'un côté, près de trois logements hérités sur dix reviennent à la vente en moins de trois ans : les successions alimentent une part non négligeable de l'offre dans l'ancien. De l'autre, près de 8 % restent vacants, un stock que l'indivision entre héritiers peut figer longtemps quand personne ne s'accorde sur la vente ou les travaux.

Ce que l'étude ne dit pas

Elle compte des logements, pas des euros : aucune valeur moyenne des biens transmis n'est donnée, et la fiscalité des successions n'est pas analysée. Les héritages et donations hors immobilier sont traités à part. Enfin, l'Alsace, la Moselle et Mayotte sont exclues du champ.

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